פוקט היא אחד מיעדי הנופש המבוקשים ביותר בדרום מזרח אסיה. בעבר, משקיעים זרים השקיעו בהצלחה בנכסי מלונות מקומיים והרוויחו מהתיירים הרבים המבקרים באי. עם זאת, יש כעת שינוי במגמות. יש ביקוש עצום למגורים ממותגים.
מהו נדל”ן ממותג?
מגורים ממותגים הם מתחמי דירות או וילות הממוקמים במקומות אטרקטיביים ומנוהלים על ידי רשתות מלונות בינלאומיות.
בבסיסו, מדובר בהכלאה בין בית מלון לבניין מגורים.
בניגוד לבתי מלון רגילים, בתי מגורים ממותגים מיועדים למגורי קבע. לדוגמה, בחדרי מלון אולי אין מטבח, בעוד שחובה על מגורים.
בנוסף, אזור המגורים הממותגים בדרך כלל מרווח יותר, וזה בדיוק מה שחסר בפוקט.
מלונות מתכננים בדרך כלל דירות בשטח של 30 עד 45 מ”ר. מפתחים מונחים על ידי הכלל “ככל שהשטח קטן יותר, כך החדר ישתלם מהר יותר”. כתוצאה מכך, במתחמים רבים יותר מ-70% מהיחידות הן דירות סטודיו, ואפילו דירות עם שניים או שלושה חדרי שינה בשטח של פחות מ-100 מ”ר. יחד עם זאת, עבור מגורים ממותגים, שטחים מ-150 עד 200 מ”ר הם הנורמה, ויש גם אפשרויות מרווחות יותר.
אולי לא כולם יודעים, אבל חדרים סטנדרטיים במלונות חמישה כוכבים ובבתים משותפים חייבים להיות בשטח של לפחות 42 מ”ר. בבתי מגורים ממותגים, השטח המינימלי שנתקלתי בו הוא 56 מ”ר לדירות חדר שינה אחד.
מה ההבדל בין דיור ממותג לדיור רגיל?
אם אתם גרים בדירה בניהול מלון, אז אתם משוחררים משגרת הניקיון, הכביסה, הגיהוץ והכנת ארוחת הבוקר… כל המשימות הללו מועברות על ידי הצוות. כך, אתה זוכה בזמן פנוי שאתה יכול להקדיש לעצמך, לתחביבים שלך או למשפחה.
יחד עם זאת, כל השירותים הניתנים לכם תואמים לרמה הגבוהה ביותר של מלון חמישה כוכבים.
האם המותג מאחורי הנדל”ן הוא תמיד מלון?
התפתחות תחום הנדל”ן מתרחשת במהירות יוצאת דופן. לדוגמה, על פי נתונים פתוחים של CBRE, אחת מחברות ייעוץ הנדל”ן המובילות, מספר המכירות של דירות מגורים ממותגות במהלך ואחרי הנעילה גדל ב-503% בהשוואה לקדם-מגיפה ב-2018. במקביל, הביקוש ממשיך לגדול.
מותגים עולמיים רבים מבקשים כיום להיכנס לשוק הנדל”ן. במדינות שונות יש כבר דוגמאות מוצלחות לשיתוף פעולה בין מפתחים ליצרני רכב, בתי אופנה, יצרני תכשיטים וכו’.
עם זאת, בפוקט, התיירות היא עמוד התווך של הכלכלה. בגזרת הפרימיום והיוקרה, באזור שלנו יש את התעריפים הגבוהים ביותר עבור אירוח בבתי מלון בדרום מזרח אסיה, למעט סינגפור, שאינה אתר נופש. לכן, מותגי בתי המלון הם הפעילים ביותר כאן.
האם מגורים ממותגים הם תמיד נדל”ן יוקרתי?
אנחנו על סף העתיד. הטכנולוגיה רק מתחילה להתפתח והיא זמינה כרגע רק למעטים.
עם זאת, מוקדם יותר הקרנת מידע על השמשה הקדמית הייתה אופיינית רק למכוניות יקרות מאוד, בעוד שכיום פונקציה זו קיימת גם במכוניות מהמעמד הבינוני. סביר להניח שככל שהמגזר יתפתח, יופיעו פרויקטים חסכוניים יותר. אבל כרגע זה נוגע בעיקר לנדל”ן פרימיום ויוקרתי.
מה המחירים בפוקט עבור דיור כזה?
אחד הפרויקטים המוצלחים של השנה הוא מתחם MGallery. מותג זה ידוע מעט בשוק הרוסי, אך הוא זוכה להערכה רבה בכל רחבי העולם. MGallery היא רשת של מלונות בוטיק צרפתיים 5* הידועים בעיצוב המעולה שלהם ובשירות המתחשב.
במתחם זה נמכרו דירות חדר שינה אחד במחירים הנעים בין 300 אלף דולר. המתחם מורכב מבניינים נמוכים שכל אחד מהם מכיל ארבע דירות. לקונים הייתה הזדמנות לרכוש קומה שלמה או אפילו את הבית כולו, ולהיות הבעלים של חפץ בלעדי. כמעט כל הדירות כבר נמכרו.
באופן כללי, אם נשקול אפשרויות מעניינות ונזילות, המחירים מתחילים ב-600,000 דולר
האם מבחינת ביצוע עסקת רכישה ומכירה יש הבדל בין דיור ממותג לדיור רגיל?
תהליך סיום העסקה בעת רכישת נכס בתאילנד אינו משתנה, אך לנכס עצמו עשויים להיות מאפיינים משלו. עבור רשויות ממשלתיות, הוא מטופל כמו כל חפץ אחר, וכל החוקים החלים בתאילנד חלים.
אם אתה קונה דירות בבית משותף, אתה יכול לקחת עליהן בעלות מלאה גם כזר. במקרה של וילות, העסקה עשויה להיות עבור חברה במושכר או עבור יחיד במושכר.
חשוב ללמוד היטב את החוזה, שכן עלולות להיקבע בו מגבלות מסוימות. לדוגמה, הבעלים עשויים להיות מוגבלים להשכיר את הנכס בעצמו באמצעות מותג המלון בפרסום, או שהוא עשוי להידרש לשכור את הנכס לתקופה של לפחות חודש.
אתה יכול לגור בבית המגורים שלך כמה זמן שאתה צריך, ולהשכיר את שאר הזמן. מכיוון שפוקט היא בעיקר אתר נופש משפחתי, מתקנים כאלה מושכרים לחודש עד שלושה חודשים. והשכרה דרך המלון פחות מטרידה.
