לפני כמעט חמישים שנה, האי המדהים בים התיכון חולק לשני חלקים – הרפובליקה של קפריסין והרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין, שכיום מוכרת רק על ידי טורקיה. עם זאת, בשנים האחרונות העניין באזור זה ובנדל”ן גדל בצורה ניכרת. זה נובע מכמה סיבות: טבע יפהפה, האפשרות לקבל אישור שהייה וכן האפשרות להעניק לילדים חינוך אירופאי.
למרות המעמד הפוליטי הלא ברור והיעדר הכרה בינלאומית מלאה, המהווה סיבה לדאגה למשקיעים, ל”אי-ההכרה” של צפון קפריסין יש יתרונות.
בשל היעדר טיסות ישירות לכל העולם, למעט טורקיה, צפון קפריסין היא מקום מבודד. ב-TRNC אין מפעלים תעשייתיים, כך שהמצב האקולוגי כאן מצוין, במקביל, הכלכלה והתיירות מתפתחות.
הרשויות ידידותיות ככל האפשר לזרים: קבלת אישורי שהייה עבורם היא הליך פשוט שאינו מצריך פורמליות מורכבות.
אוכלוסיית TRNC כבר עלתה על 400 אלף איש. אזרחים של גרמניה, בריטניה, הונגריה, אוסטריה, שוויץ, כמו גם קזחסטן, אוקראינה ורוסיה עוברים לכאן.
בשנה האחרונה הנדל”ן כאן גדל באופן אקטיבי במחירו, בדומה לאופן שבו זה קורה בטורקיה, ומספר העסקאות רק הולך וגדל. זאת בשל ביקוש עצור בעקבות מגבלות מגיפת COVID-19, כמו גם מהמצב הגיאופוליטי הנוכחי.
אם בספטמבר 2022 במיקום פופולרי ניתן היה לרכוש סטודיו בבניין חדש עם תאריך סיום בעוד שנתיים תמורת 50 אלף פאונד, כעת המחיר לחפץ דומה הוא מ-100 אלף פאונד. תוך שישה חודשים המחירים יותר מהכפילו את עצמם. עם זאת, המספרים האבסולוטיים עדיין קטנים עבור נדל”ן נופש בים התיכון עם פרויקטים באיכות אירופאית.
בחלקו הצפוני של האי, מספר מקומות משמעותיים מושכים את תשומת לבם של תיירים ומשקיעים.
הבירה ומרכז העסקים היא לפקוסה (הידועה גם בשם ניקוסיה). בשל חוסר הקרבה לים, העיר אינה פופולרית במיוחד בקרב קונים דוברי רוסית. עם זאת, יש לו את היתרונות שלו: מיקום גיאוגרפי נוח – רק 30-40 דקות נסיעה ברכב ליישובים המרכזיים, כמו גם נוכחותו של שדה התעופה היחיד של ארקן בצפון קפריסין. השנה מתוכנן לפתוח כאן טרמינל חדש, המיועד ל-10 מיליון נוסעים בשנה.
הביקוש העיקרי של קונים זרים מתחלק לשני כיוונים.
הכיוון הראשון הוא גירנה (הידועה גם בשם קירניה) והפרברים שלה כמו לאפטה, אלסנקאק ואסנטפה. לקירניה עצמה יש אוניברסיטאות ובתי ספר יוקרתיים, ו-Esentepe נבחרת לרוב על ידי האירופאים למגורי קבע, משום שהיא נחשבת למקבילה המקומית של סנט טרופז. למרות האיסור הנוכחי על בניית בתים גבוהים משתי קומות וקרובים מ-100 מטרים מהים, עדיין ישנה קרקע פנויה עם מפרצונים ציוריים פנויים להמשך פיתוח.
הכיוון השני הוא איסקלה, פרבר “דובר רוסית” של גזימאגוסה (או פמגוסטה). בשנת 2021, מגזין פורבס זיהה את חוף איסקלה כמקום ההשקעה המבטיח ביותר בעולם. כעת זורמים לכאן כספים מכל העולם, ונבנים מספר רב של מתחמים רבי קומות עם מלונות ובתי קזינו.
חששות רציניים של קונים זרים של נדל”ן בצפון קפריסין נגרמות על ידי מצב משפטי לא ברור של חפצים. לאחר הסכסוך ב-1974 וחלוקת השטח שלאחר מכן, חלק ניכר מהאדמה היה שייך לקפריסאים היוונים. סוגיית מעמדן של קרקעות אלו הוכרעה בחוק באמצעות תשלום פיצויים.
כתוצאה מכך, ישנם מספר סוגים של זכויות בעלות על קרקע ב-TRNC כיום.
התואר הטורקי (לפני 74 טורקית) הוא הזכות להחזיק ברכוש שהיה שייך לקפריסאי טורקי לפני חלוקת הרפובליקות ב-1974.
כותרת החלפה (בורסה) היא הזכות להחזיק במקרקעין הניתנת לקפריסאי טורקי תמורת חלקה בדרום קפריסין, שהייתה בעבר בבעלותו.
החזקה של TMD היא הזכות הבלתי מותנית של ממשלת צפון קפריסין להחזיק בקרקע.
חכירה היא קרקע ציבורית המיועדת להשכרה בלבד לעד 49 שנים עם אפשרות לחידוש. בדרך כלל, אתרים כאלה משמשים לבניית מתקנים במגזר התיירות. עם זאת, בניית נכסים למגורים מותרת רק במגרשים בעלי בעלות טורקית או חילופי.
נכון לעכשיו, אין כמעט אדמות השייכות לקפריסאים היוונים בשטח ה-TRNC. יזמים גדולים אינם מבצעים את הפרויקטים שלהם בשאר הקרקעות, שכן הם אינם מקבלים היתר בנייה מלשכת הקדסטר ומלשכת האדריכלות.
רכישת נדל”ן בצפון קפריסין אפשרית גם מרחוק וגם לא מקוון, ועוברת מספר שלבים. לשם כך, הקונה צריך רק דרכון.
כאשר נמצאה אופציה מתאימה, מבוצעת הפקדה לקיבוע שווי הנכס למשך חודש. בזמן זה, הקונה מכין את הסכום הדרוש למקדמה, והיזם מכין חוזה מכר.
בחתימה על חוזה עם היזם, כ-30% מהעלות משולמים לרוב כמקדמה. יתרת הסכום משולם לפי לוח זמנים פרטני עד לסיום הבנייה.
לאחר מכן עורך דין (השתתפותו בעסקה חובה) רושם את החוזה בלשכת רישום המקרקעין, ומשולם מס בולים בגובה 0.5% מסכום הרכישה. חוזה רשום הוא תעודה רשמית לבעלות על מקרקעין.
לגבי הכותרת, הגיוני להנפיק אותה אם הרוכש מעוניין בקבלת היתר שהייה (אישור שהייה). רישום תואר הינו תהליך הנמשך זמן רב (עד עשרה חודשים) ומצריך איסוף מסמכים שונים, לרבות תעודת התנהגות טובה.
בצפון קפריסין קיימות שיטות תשלום שונות עבור חפץ: דולרים, אירו או פאונד. במקרה זה, הכספים מועברים לחשבון היזם. האפשרויות כוללות העברה של SWIFT לצפון קפריסין מחשבון בנק שנפתח בבנק ללא סנקציות ברוסיה, העברת כספים מחשבון בנק שנפתח במדינה אחרת (לדוגמה, קזחסטן), או שימוש במטבע קריפטוגרפי לתשלום. למפתחים רבים בצפון קפריסין יש ארנקי קריפטו.
לזרים די קשה לקבל הלוואה בצפון קפריסין, מכיוון שנדרשים ערבים. לכן, רבים מעדיפים לנצל את תוכניות התשלומים המוצעות על ידי מפתחים. בדרך כלל, תוכניות כאלה הן ללא ריבית ויש להן אפשרויות שונות לתנאים. התשלום הראשוני הוא 30% מערך הנכס.
תהליך קבלת היתר שהייה מתחיל לאחר ביצוע התשלום הראשון במסגרת תכנית התשלומים. ניתן לקבל מעמד של אישור שהייה לכל המשפחה בשתי דרכים עיקריות.
השיטה הראשונה מבוססת על כריתת הסכם שכירות מקרקעין לטווח ארוך (לפחות חצי שנה). הדבר מצריך הגשת הסכם שכירות רשום למס הכנסה, וכן הצהרת בנק המאשרת כי יש מספיק כספים בחשבון למגורים בצפון קפריסין, המחושבים בסך של 20,000$ לכל בן משפחה. בעת הגשת בקשה לרישיון שהייה, יש להצטייד בסכום הנקוב בחשבון בנק בצפון קפריסין. אין חובה לספק הוכחה לחוקיות מקור הכספים.
השיטה השנייה מבוססת על רכישת מקרקעין. הערך של האובייקט לא משנה. עם זאת, הגשת בקשה להיתר שהייה אפשרית רק לאחר קבלת תעודת בעלות המכונה תואר (ראש ראש). לשם כך יש לפנות למשרד החוץ ולקבל אישור ממועצת השרים של המדינה. מדובר בהליך מחייב, ובחינת הבקשה על ידי הרשויות יכולה להימשך עד עשרה חודשים. סירוב להנפיק תואר עשוי לנבוע מקיום מחלות מסוכנות, רישום פלילי או חקירה.
חבילת מסמכים לקבלת אישור שהייה מוגשת במשטרת ההגירה ונדרשת נוכחות אישית.
מעמד היתר השהייה ניתן לשנה עם אפשרות להארכה לאחר מכן לשנתיים. לאחר שחיים בצפון קפריסין באופן חוקי במשך חמש עד שבע שנים, אפשר להגיש בקשה לאזרחות.
אסטרטגיות השקעה בנדל”ן הן מכירה עם עליית מחירים או השכרה לאחר הזמנה.
בממוצע, התשואה מחכירה ארוכת טווח היא כ-8-10% לשנה, ומחכירה לטווח קצר – 10-14% לשנה.
ישנה תוכנית הכנסה מובטחת המציעה תשלום של 8% בשנה למשך שנתיים עד שלוש. אפשרות נוספת היא לערוך הסכם עם חברת הניהול על תשלומים לפי הסכומים שהתקבלו בפועל, כאשר חברת הניהול שומרת לעצמה 30% משווי השכירות, והבעלים מקבל את 70% הנותרים מההכנסה בפאונד.
את ההכנסה הגבוהה ביותר ניתן לקבל ממכירת דירות להשקעה – עד 40% בשנה.
