Содержание статьи
Дома множественного проживания (HMO) представляют значительный сектор британского арендного рынка, предлагая более высокую арендную доходность, но требуя специализированных знаний сложных регулирований, лицензионных требований и практик управления. Понимание правил HMO существенно для арендодателей, рассматривающих эту инвестиционную стратегию.
Что такое HMO: Понимание определения
Что такое HMO включает понимание юридического определения, которое определяет, когда недвижимость требует специального лицензирования и соответствия дополнительным регулированиям сверх стандартных арендных требований.
Дом множественного проживания – это любая жилая недвижимость, где три или более несвязанных людей делят удобства, такие как кухни, ванные комнаты или жилые зоны. Ключевой фактор – “несвязанные” – члены семьи, живущие вместе, не создают HMO независимо от количества.
Юридическое определение: Закон о жилище 2004 года определяет HMO через специфические тесты, включая “стандартный тест” (три или более несвязанных людей, делящих удобства), “тест конвертированного здания” (квартиры в конвертированных зданиях) и “тест HMO конвертированного здания” для специфических конверсий зданий.
Различные типы HMO: HMO варьируются от традиционных общих домов до специально построенного студенческого размещения, конвертированных квартир и даже некоторых хостелов или гостевых домов, которые попадают под регулирования HMO.
Определение определяет лицензионные требования, стандарты безопасности и управленческие обязательства, которые значительно влияют на жизнеспособность инвестиций в недвижимость и продолжающиеся операционные расходы.
Что означает HMO в жилище: Регулятивный контекст
Что означает HMO в жилище отражает регулятивную структуру, разработанную для обеспечения безопасного, достойного размещения для уязвимых арендаторов, которые иначе могли бы столкнуться с эксплуатацией или плохими жилищными условиями.
Регулирования HMO существуют, потому что общее размещение может создавать уникальные риски, включая переполненность, плохое обслуживание, неадекватные удобства и опасности безопасности, которые требуют специализированного надзора и стандартов.
Исторический контекст: Регулирование HMO развилось в ответ на эксплуатацию уязвимых арендаторов, особенно мигрантов и студентов, которые часто размещались в плохих условиях с неадекватными удобствами и ограниченной правовой защитой.
Текущая структура: Современное регулирование HMO балансирует защиту арендаторов с поддержанием арендного предложения, признавая, что общее размещение обслуживает существенные жилищные потребности, требуя соответствующих стандартов.
Понимание регулятивной цели помогает арендодателям оценить, почему соответствие важно и как правильное управление может создать успешные, устойчивые бизнесы HMO.
Недвижимость HMO: Типы и классификации
Недвижимость HMO охватывает различные типы размещения, каждый с различными регулятивными требованиями и управленческими соображениями, которые влияют на инвестиционные стратегии и операционные подходы.
Традиционные общие дома: Большие семейные дома, конвертированные для множественных арендаторов, делящих кухню и ванную удобства, обычно размещающие 3-6 людей в отдельных спальнях с общими зонами.
Конвертированные квартиры: Здания, разделенные на множественные квартиры, где арендаторы делят некоторые удобства, часто требуя лицензирования HMO, даже когда каждая единица выглядит самодостаточной.
Специально построенные HMO: Современные застройки, спроектированные специально для множественного проживания, часто имеющие спальни с ванными комнатами и общими кухнями/жилыми зонами, которые максимизируют арендный доход на квадратный фут.
Студенческое размещение: Недвижимость, специально нацеленная на университетских студентов, часто с гибкими арендными соглашениями и стандартами обстановки, которые отражают потребности студенческого образа жизни.
Каждый тип имеет различные лицензионные требования, пространственные стандарты и управленческие вызовы, которые влияют как на инвестиционную доходность, так и на операционную сложность.
Лицензирование HMO: Когда вам нужна лицензия
Требования лицензирования HMO варьируются по размеру недвижимости, политикам местных властей и арендным соглашениям, с обязательным лицензированием, применяемым к большим HMO, в то время как дополнительные схемы могут покрывать меньшую недвижимость.
Обязательное лицензирование: Требуется для HMO, размещающих 5 или более людей из 2 или более домохозяйств, делящих удобства, независимо от местоположения. Эти лицензии обязательны по всей Англии и Уэльсу.
Дополнительное лицензирование: Многие советы требуют лицензии для меньших HMO (3-4 человека) в ответ на местное жилищное давление, со схемами, значительно варьирующимися между различными местными властями.
Селективное лицензирование: Некоторые области требуют лицензирования всей арендной недвижимости независимо от статуса HMO, добавляя другой слой регулирования и расходов на соответствие.
Процесс подачи заявления: Заявления на лицензии требуют детальной информации о недвижимости, сертификатов безопасности, управленческих соглашений и сборов, варьирующихся от сотен до тысяч фунтов в зависимости от начислений местных властей.
Как получить лицензию HMO: Процесс подачи заявления
Как получить лицензию HMO включает всесторонние заявления, покрывающие пригодность недвижимости, соответствие безопасности и пригодность арендодателя, которые могут занять несколько месяцев для обработки и одобрения.
Оценка недвижимости: Заявления требуют детальных планов недвижимости, измерений комнат, обеспечения удобств, мер пожарной безопасности и соответствия местным пространственным стандартам и требованиям удобств.
Сертификаты безопасности: Сертификаты газовой безопасности, сертификаты электрических установок, сертификаты энергетической производительности и оценки пожарной безопасности должны быть актуальными и демонстрировать соответствие регулированиям безопасности.
Пригодность арендодателя: Власти оценивают, являются ли заявители “подходящими и правильными лицами” через проверки криминальных записей, финансовые оценки и предыдущий опыт управления недвижимостью.
Время обработки: Заявления на лицензии обычно занимают 6-12 недель для обработки, хотя сложные случаи или неполные заявления могут занять значительно больше времени, влияя на вашу способность законно сдавать недвижимость.
Как избежать лицензии HMO: Правовые альтернативы
Как избежать требований лицензии HMO законно включает структурирование арендных соглашений для выпадения из определений HMO, хотя варианты ограничены и должны соответствовать жилищным и налоговым регулированиям.
Соглашения единой аренды: Сдача целых недвижимостей единым домохозяйствам или связанным индивидам избегает классификации HMO, хотя это обычно снижает арендный доход по сравнению с арендой комната за комнатой.
Корпоративные аренды: Некоторые арендодатели сдают компаниям, которые предоставляют размещение для своих сотрудников, хотя это требует тщательного структурирования для избежания создания соглашений HMO.
Поддерживаемое жилье: Определенные типы поддерживаемого размещения могут иметь различное регулятивное обращение, хотя они часто включают специализированное управление и различные популяции арендаторов.
Важные ограничения: Попытки избежать лицензирования через искусственные соглашения могут не быть приняты властями, и нелицензированная эксплуатация недвижимости, требующей лицензий, несет значительные штрафы, включая преследование и приказы о возврате арендной платы.
Правила HMO: Требования соответствия
Правила HMO охватывают всесторонние требования, покрывающие стандарты недвижимости, меры безопасности, практики управления и благосостояние арендаторов, которые превышают стандартные обязательства арендной недвижимости.
Пространственные стандарты: Минимальные размеры комнат варьируются по местным властям, но обычно требуют спален не менее 6,51 квадратных метров для одиночного проживания, с большими требованиями для двойного проживания или комнат, используемых для жизни и сна.
Требования к удобствам: Адекватные кухонные удобства, обеспечение ванных комнат и общие зоны относительно уровней проживания, с специфическими соотношениями и стандартами, которые обеспечивают разумный комфорт и удобство.
Пожарная безопасность: Усиленные требования пожарной безопасности, включая противопожарные двери, освещение путей эвакуации, системы обнаружения пожара и иногда спринклерные системы в зависимости от размера и планировки недвижимости.
Стандарты управления: Круглосуточные контактные соглашения, регулярные инспекции недвижимости, быстрые ответы на ремонт и мониторинг благосостояния арендаторов, которые обеспечивают безопасность и хорошее обслуживание недвижимости.
Страхование HMO: Специализированное покрытие
Страхование дома HMO требует специализированных полисов, которые адресуют уникальные риски, связанные с множественным проживанием, более высокой текучестью арендаторов и увеличенным износом, которые стандартное страхование арендодателей может не покрывать адекватно.
Усиленное покрытие: Полисы HMO обычно предоставляют более высокие лимиты ответственности, страхование содержимого для меблированных арендных плат, покрытие потери арендной платы для более длительных периодов пустующих помещений и защиту от ущерба, связанного с арендаторами.
Оценка рисков: Страховщики оценивают риски HMO, включая типы арендаторов, местоположение недвижимости, стандарты безопасности и управленческие соглашения при расчете премий и условий покрытия.
Требования соответствия: Большинство полисов страхования HMO требуют актуальных лицензий, сертификатов безопасности и соответствия местным стандартам, с покрытием, потенциально аннулированным для нелицензированной недвижимости.
Последствия расходов: Страхование HMO обычно стоит больше стандартного страхования покупки для сдачи, отражая более высокие риски и частоты исков, связанных с недвижимостью множественного проживания.
Будущее HMO в Великобритании
HMO сектор продолжает развиваться через изменения в регулировании, технологические достижения и изменяющиеся демографические потребности, которые влияют на инвестиционные возможности и операционные требования.
Регулятивные тенденции: Усиление стандартов безопасности, энергоэффективности и защиты арендаторов увеличивает расходы на соответствие, улучшая качество размещения.
Рыночные силы: Растущие жилищные расходы и изменяющиеся демографические потребности поддерживают спрос на общее размещение, несмотря на регулятивные вызовы.
Технологические решения: Цифровые платформы управления недвижимостью, системы мониторинга соответствия и автоматизированные системы арендаторских коммуникаций улучшают эффективность операций.
Инвестиционные перспективы: HMO остается жизнеспособной инвестиционной стратегией для арендодателей, готовых инвестировать в соответствие и профессиональное управление.
Нужна ли мне лицензия на 3-спальное HMO?
Это зависит от вашего местного органа власти. Обязательное лицензирование применяется только к HMO с 5+ людьми, но многие советы требуют дополнительных лицензий для меньших HMO. Проверьте с вашим местным органом власти об их специфических лицензионных схемах и требованиях.
Сколько стоит лицензия HMO?
Сборы за лицензии значительно варьируются между советами, обычно варьируясь от £500-£2,000+ для первоначальных заявлений с годовыми сборами за продление, часто более низкими. Некоторые советы взимают плату за комнату или имеют различные ставки, основанные на оценке риска недвижимости.
Что происходит, если я эксплуатирую HMO без лицензии?
Эксплуатация без требуемой лицензии является уголовным преступлением, наказуемым штрафами до £30,000 и возможным преследованием. Арендаторы также могут заявлять приказы о возврате арендной платы за до 12 месяцев арендной платы, выплаченной в течение нелицензированных периодов.
Могу ли я конвертировать мой дом в HMO?
Конверсия может потребовать разрешения на планирование в зависимости от местных политик и масштаба конверсии. Вам также нужно будет обеспечить, что недвижимость соответствует стандартам HMO для размеров комнат, удобств и требований безопасности перед лицензированием.
Какое страхование мне нужно для HMO?
Специализированное страхование HMO существенно, предлагая усиленное покрытие ответственности, страхование содержимого для меблированной недвижимости и защиту от потери арендной платы. Стандартное страхование покупки для сдачи обычно исключает использование HMO и не предоставит адекватной защиты.
