Таунхаус и кондоминиум: понимание основных отличий

Вы ищете дом и не можете определиться, что выбрать: таунхаус или кондоминиум? Вы не одиноки. Эти термины часто используются как синонимы, путаются и неправильно понимаются. Но понимание разницы между таунхаусом и кондоминиумом очень важно, потому что от этого зависит все: от того, чем вы владеете, до того, сколько вы платите каждый месяц.

Понимание основного различия между кондоминиумом и таунхаусом

Вот ключевое различие, которое проясняет большинство недоразумений: термин «таунхаус» описывает физическую структуру здания, а термин «кондоминиум» описывает юридическую форму собственности. Это две совершенно разные вещи, и именно поэтому сравнение таунхауса и кондоминиума может быть сложным.

Таунхаус — это многоэтажный дом, который имеет одну или две общие стены с соседними домами. Представьте себе ряд смежных домов, каждый из которых, как правило, имеет два или три этажа и собственный вход.

Кондоминиум (сокращенно «кондо») — это форма собственности, при которой вы владеете отдельным жилым помещением, но совместно с другими владельцами жилых помещений владеете общими помещениями. Кондо может находиться в высотном здании, малоэтажном здании или даже — и здесь все становится запутанным — в здании типа таунхауса.

Сама по себе структура делает его таунхаусом — это вертикальное жилье с общими стенами. Таким образом, у вас может быть таунхаус в кондоминиуме, где вы владеете квартирой в стиле таунхауса как кондоминиумом. Это означает, что вы владеете внутренним пространством, а HOA владеет и обслуживает внешнюю часть. Вы также можете иметь традиционный таунхаус, где вы владеете всей структурой, включая стены и часто землю под ним. И, конечно же, вы можете иметь кондоминиум в здании квартирного типа, где вы владеете квартирой в более крупном здании.

В чем заключается разница между таунхаусом и кондоминиумом с точки зрения права собственности?

Различие в праве собственности является тем моментом, где становится очевидной реальная разница между таунхаусом и кондоминиумом:

The difference in ownership rights is where the real difference between a townhouse and a condominium becomes apparent:

• Вы владеете всей конструкцией от фундамента до крыши.
• Как правило, вы являетесь владельцем земли, на которой находится ваша квартира.
• Вы несете ответственность за все работы по уходу за экстерьером.
• Ваши взносы в HOA, как правило, ниже
• Вы имеете больше контроля над внешними изменениями
• Часто включает небольшой двор или патио.

Собственность на кондоминиум:

• Вы владеете только внутренним пространством своей квартиры.
• Наружные стены, крыша и земельный участок находятся в совместной собственности.
• HOA занимается всем внешним обслуживанием
• Более высокие сборы HOA покрывают больше услуг
• Ограниченный контроль над внешним видом
• Общие зоны, такие как бассейны или тренажерные залы, являются общими

Собственность на таунхаус в кондоминиуме:

• Вы владеете квартирой в таунхаусе в качестве кондоминиума.
• Обслуживание экстерьера осуществляется HOA
• Сочетает структуру таунхауса с правилами владения кондоминиумом
• Плата за обслуживание кондоминиума находится где-то между традиционными моделями

Подумайте об этом так: в традиционном таунхаусе вам принадлежит все, от краски на стенах до черепицы на крыше. В кондоминиуме вам принадлежит все, что находится внутри, от краски и далее — все остальное принадлежит и обслуживается HOA.

Разница между кондоминиумом и таунхаусом: расходы и сборы

Понимание финансовой разницы между кондоминиумом и таунхаусом поможет вам точно рассчитать бюджет:

Покупные цены:

Как таунхаусы, так и кондоминиумы обычно стоят дешевле, чем отдельно стоящие односемейные дома в том же районе. Цены варьируются в зависимости от местоположения и характеристик, а не от того, является ли это таунхаусом или кондоминиумом. Однако традиционные таунхаусы часто стоят немного дороже, чем кондоминиумы, потому что вы покупаете больше — землю и внешнюю конструкцию.

Плата за обслуживание дома (HOA) – большая разница:

Традиционные таунхаусы обычно взимают более низкие ежемесячные сборы, как правило, в размере 100-300 долларов, которые покрывают только общие зоны, благоустройство территории и, возможно, страхование экстерьера. Вы отдельно оплачиваете собственное обслуживание экстерьера, что означает более непредсказуемые расходы, когда требуется ремонт крыши или облицовки.

Кондоминиумы, включая таунхаусы, обычно взимают более высокие ежемесячные сборы в размере 200-500 долларов и более. Они покрывают расходы на внешний ремонт, страхование и удобства, обеспечивая более предсказуемые расходы, поскольку HOA занимается крупными ремонтами. Сборы обычно включают страхование здания, хотя для вашего интерьера вам понадобится отдельный полис.

Расходы на техническое обслуживание:

В случае традиционного таунхауса вам необходимо будет предусмотреть в бюджете средства на замену крыши каждые 15–25 лет, покраску фасада или обслуживание сайдинга, ремонт подъездной дороги и пешеходных дорожек, обслуживание системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также водонагревателя, плюс все работы по обслуживанию интерьера. В кондоминиуме HOA покрывает расходы на обслуживание крыши, сайдинга, покраску фасада и общих систем. Вы занимаетесь только обслуживанием интерьера, а иногда в ваши сборы включены расходы на воду, вывоз мусора или даже кабельное телевидение и интернет.

Налоги на недвижимость: Как правило, они одинаковы для сопоставимых объектов, хотя владельцы традиционных таунхаусов могут платить немного больше, поскольку они владеют большей частью (земельным участком и зданием). Налоги владельцев квартир в кондоминиумах отражают их меньшую долю владения — только внутреннюю часть квартиры.

Различия в образе жизни и практические различия: кондоминиум против таунхауса

Разница между таунхаусом и кондоминиумом значительно влияет на вашу повседневную жизнь:

Конфиденциальность и пространство:

Традиционные таунхаусы имеют несколько этажей, которые располагаются вертикально, с собственным входом прямо на улицу и часто с небольшим частным открытым пространством. Вы делите соседями только стены, а не потолки или полы, что создает ощущение «настоящего дома».

В кондоминиумах, расположенных в многоквартирных домах, могут быть соседи сверху и снизу, с общими входами и коридорами. Вы обнаружите, что частное открытое пространство ограничено или отсутствует, а более компактные одноуровневые планировки являются обычным явлением. Это больше похоже на жизнь в квартире.

Таунхаусы-кондоминиумы сочетают в себе планировку таунхауса и право собственности на кондоминиум — вы получаете несколько этажей с общими стенами, но, возможно, с отдельным входом и небольшим двором. Главное отличие заключается в том, что у вас не будет соседей сверху или снизу.

Свобода от технического обслуживания против удобства:

Владение традиционным таунхаусом означает больше работы, но и больше контроля. Вы можете покрасить входную дверь в фиолетовый цвет, установить новые окна, когда захотите, или благоустроить территорию по своему усмотрению (в рамках правил HOA). Но вам также придется лезть по лестнице, чтобы чистить водосточные желоба, и вызывать подрядчиков, когда потребуется ремонт облицовки.

Жизнь в кондоминиуме удобна — HOA занимается всем, что находится за пределами вашей квартиры. Заметили протечку крыши? Это проблема HOA. Но вам понадобится разрешение на любые изменения, даже на такие незначительные, как замена входной двери или установка спутниковой антенны.

Удобства:

Кондоминиумы обычно предлагают бассейны, фитнес-центры, комнаты для вечеринок или лаунджи, услуги консьержа или охраны, бизнес-центры и гостевую парковку. Традиционные таунхаусы могут иметь некоторые удобства, но, как правило, их меньше, чем в кондоминиумах. Ваши сборы HOA ниже, потому что вы не субсидируете столько общих объектов.

Инвестиции и перепродажа: понимание разницы на рынке

Решение о выборе между кондоминиумом и таунхаусом по-разному влияет на ваши инвестиции:

Потенциал роста стоимости:

Традиционные таунхаусы часто растут в цене более стабильно, потому что вы владеете большей частью — как землей, так и зданием. Они воспринимаются как более «похожие на дома» и привлекательны для более широкого круга покупателей, а владение землей со временем увеличивает их стоимость.

Кондоминиумы могут хорошо расти в цене, но сталкиваются с рядом проблем. Без права собственности на землю потенциал роста цены более ограничен. Высокие сборы HOA могут отпугнуть покупателей, на некоторых рынках наблюдается переизбыток предложения, а возраст здания одинаково влияет на все квартиры.

Соображения по поводу перепродажи:

Традиционные таунхаусы, как правило, легче продать и они привлекательны для покупателей, которые ищут альтернативу дому. Наибольшее значение имеет состояние вашего конкретного объекта, и вы можете контролировать ремонт и обновления, которые влияют на его стоимость.

В случае с кондоминиумами состояние всего здания влияет на вашу продажу. Финансовое здоровье HOA имеет решающее значение, и одна плохо обслуживаемая квартира может повлиять на все квартиры. Вы имеете меньший контроль над факторами, влияющими на стоимость вашей недвижимости.

Различия в финансировании:

Кредиторы относятся к ним по-разному. Финансирование кондоминиумов может быть более ограничительным — некоторые кредиторы не финансируют кондоминиумы в зданиях с высокой долей арендуемых квартир или плохим финансовым состоянием HOA. Традиционные таунхаусы, как правило, легче подпадают под стандартные ипотечные кредиты.

Кредиты FHA и VA имеют особые требования к утверждению кондоминиумов. Кондоминиум должен быть включен в утвержденный список, в то время как таунхаусы (если они построены как односемейные дома) подвергаются меньшим ограничениям.

Сделать правильный выбор: квартира в кондоминиуме или таунхаус?

Понимание разницы между таунхаусом и кондоминиумом поможет вам решить, что больше подходит вашему стилю жизни:

Выберите традиционный таунхаус, если вы:

• Хочу владеть землей и зданием
• Не беспокойтесь об обязанностях по уходу за экстерьером
• Больше контроля над вашей недвижимостью
• Предпочитаете более низкие ежемесячные платежи с непредсказуемыми расходами на обслуживание
• Хотите что-то, что больше похоже на дом?
• Нужно личное пространство на открытом воздухе
• Планируйте внешний ремонт

Выберите кондоминиум, если вы:

• Предпочитайте минимальные обязанности по обслуживанию
• Как предсказуемость более высоких сборов, покрывающих все расходы
• Хотите такие удобства, как бассейны и тренажерные залы
• Не требуется личное открытое пространство
• Цените общую безопасность и услуги
• Часто путешествуете и хотите меньше беспокоиться?
• Не против меньшего контроля над внешним видом

Выберите таунхаус в кондоминиуме, если вы:

• Хотите планировку таунхауса с удобствами квартиры
• Как вертикальное проживание без внешнего обслуживания
• Предпочитаю отдельный вход, но совместные обязанности
• Хотите компромисс между двумя вариантами

Рассмотрите следующее:

• Бюджет — сможете ли вы справиться с неожиданными расходами на техническое обслуживание (таунхаус) или предпочитаете предсказуемые более высокие сборы (кондоминиум)?
• Образ жизни – Вы часто путешествуете или остаетесь дома? Любите делать все своими руками или предпочитаете, чтобы все делали за вас?
• Долгосрочные планы — это дом для начала, дом на всю жизнь или инвестиция?
• Личность — вам нужен контроль или вы цените управление сообществом?

Типичные сценарии и ситуации:

Для тех, кто покупает недвижимость впервые, оба варианта могут быть отличным выбором, но при покупке квартиры часто требуется меньше первоначальных денежных вложений на ремонтные работы. Однако таунхаусы могут быстрее наращивать капитал и дают большее ощущение настоящего владения недвижимостью.

Пенсионеры часто считают кондоминиумы привлекательными из-за меньших затрат на обслуживание, а таунхаусы подходят активным пенсионерам, которые любят ухаживать за своим жильем и хотят больше уединения.

Молодые специалисты ценят квартиры в городских центрах за удобство и инфраструктуру, а таунхаусы в пригородах — за большее пространство и близость к месту работы.

Растущие семьи обычно предпочитают таунхаусы из-за дополнительного пространства и открытых площадок для детей. Жизнь в кондоминиуме может подойти небольшим семьям, которые ценят местоположение больше, чем площадь.

Для инвесторов традиционные таунхаусы часто являются более выгодным объектом для сдачи в аренду, поскольку арендаторы предпочитают жилье, похожее на дом. Кондоминиумы во многих зданиях подвержены ограничениям на сдачу в аренду и могут приносить меньший доход от аренды по сравнению с расходами на обслуживание кондоминиума.

Юридические аспекты и вопросы, касающиеся товарищества собственников жилья

Как таунхаусы, так и кондоминиумы обычно имеют HOA, но они функционируют по-разному:

HOA таунхаусов:

• Управляйте общими зонами и правилами сообщества
• Меньше вмешательства в индивидуальные решения о собственности
• Более низкие оценки, но более частые специальные оценки
• Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своей собственности

HOA кондоминиумов:

• Более полный контроль над имуществом
• Более строгие правила в отношении модификаций
• Более высокие сборы, но меньше неожиданных расходов
• Ответственный за создание систем и структуры
• Мастер-страховой полис покрывает здание

Что нужно проанализировать:

• Финансовая отчетность и резервы HOA
• История специальных оценок
• Динамика ежемесячной платы за последние 5 лет
• Правила аренды, проживание с домашними животными, изменения
• Незавершенные судебные разбирательства или капитальный ремонт
• Процент владельцев жилья по сравнению с арендаторами

Хорошо организованная HOA имеет решающее значение для обоих типов жилья, но особенно для кондоминиумов, где вы в большей степени зависите от финансового благополучия и управления ассоциацией.