Почти пятьдесят лет назад удивительный остров в Средиземном море был разделен на две части – Республику Кипр и Турецкую Республику Северного Кипра, которая сегодня признана только Турцией. Однако за последние годы интерес к этому региону и недвижимости заметно возрос. Это объясняется несколькими причинами: прекрасная природа, возможность получения ВНЖ, а также возможность предоставить детям европейское образование.
Несмотря на неопределенный политический статус и отсутствие полного международного признания, что является причиной беспокойства для инвесторов, “непризнанность” Северного Кипра имеет свои преимущества.
Из-за отсутствия прямых авиасообщений со всем миром, за исключением Турции, Северный Кипр является уединенным местом. В ТРСК отсутствуют промышленные предприятия, поэтому экологическая ситуация здесь прекрасная, в то же время развивается экономика и туризм.
Власти максимально дружелюбны к иностранцам: получение видов на жительство для них является простой процедурой, не требующей сложных формальностей.
Население ТРСК уже превысило 400 тысяч человек. Сюда переезжают граждане Германии, Великобритании, Венгрии, Австрии, Швейцарии, а также Казахстана, Украины и России.
В последний год недвижимость здесь активно растет в цене, подобно тому, как это происходит в Турции, и количество сделок только увеличивается. Это объясняется отложенным спросом, возникшим после ограничений, связанных с пандемией COVID-19, а также текущей геополитической ситуацией.
Если в сентябре 2022 года в популярной локации можно было приобрести студию в новом здании с сроком сдачи через два года за 50 тысяч фунтов стерлингов, то сейчас цена на аналогичный объект составляет от 100 тысяч фунтов. За полгода цены выросли примерно в два раза. Тем не менее, абсолютные цифры пока еще невелики для курортной недвижимости в Средиземном море с проектами европейского качества.
На северной части острова привлекают внимание туристов и инвесторов несколько значимых мест.
Столицей и деловым центром является Лефкоша (также известная как Никосия). Из-за отсутствия близости к морю, город не слишком популярен среди русскоговорящих покупателей. Однако у него есть свои преимущества: благоприятное географическое расположение – всего 30-40 минут езды на машине до основных населенных пунктов, а также наличие единственного в Северном Кипре аэропорта Эрджана. В этом году здесь планируется открытие нового терминала, рассчитанного на 10 миллионов пассажиров в год.
Основной спрос со стороны иностранных покупателей делится на два направления.
Первое направление – Гирне (также известная как Кирения) и её пригороды, такие как Лапта, Алсанджак и Эсентепе. В самой Кирении расположены престижные университеты и школы, а Эсентепе часто выбирается европейцами для постоянного проживания, ибо его считают местным аналогом Сен-Тропе. Несмотря на действующий запрет на строительство домов выше двух этажей и ближе чем в 100 метрах от моря, здесь всё ещё имеется свободная земля с живописными бухточками, доступная для дальнейшего развития.
Второе направление – Искеле, “русскоязычный” пригород Газимагусы (или Фамагусты). В 2021 году журнал Forbes признал пляж Искеле самым перспективным местом в мире для инвестиций. Сейчас сюда стекаются средства со всего мира, и строятся многочисленные высотные комплексы с отелями и казино.
Серьезные опасения иностранных покупателей недвижимости в Северном Кипре вызывает неопределенный правовой статус объектов. После конфликта в 1974 году и последующего разделения территории значительная часть земель принадлежала грекам-киприотам. Вопрос о статусе этих земель был решен законодательно путем выплаты компенсаций.
В результате сегодня в ТРСК существуют несколько типов прав собственности на землю.
- Турецкий титул (pre-74 Turkish) – это право владения недвижимостью, которая принадлежала турку-киприоту до разделения республик в 1974 году.
- Обменный титул (exchange) – это право владения недвижимостью, предоставленное турку-киприоту в обмен на участок на южном Кипре, который ранее находился в его собственности.
- TMD-фрихолд – это безусловное право правительства Северного Кипра на владение землей.
- Лизхолд (leasehold) – это государственные земли, предназначенные только для аренды на срок до 49 лет с возможностью продления. Обычно такие участки используются для строительства объектов в сфере туризма. Однако строительство жилой недвижимости разрешено только на участках с турецким или обменным титулом.
В настоящее время практически нет земель, принадлежащих грекам-киприотам, на территории ТРСК. Крупные застройщики не ведут свои проекты на оставшихся землях, так как они не получают разрешение на строительство от кадастровой палаты и архитектурного бюро.
Приобретение недвижимости в Северном Кипре возможно как дистанционно, так и офлайн, и проходит через несколько этапов. Для этого покупателю требуется только паспорт.
Когда подходящий вариант найден, вносится депозит, чтобы зафиксировать стоимость недвижимости на месяц. За это время покупатель готовит необходимую сумму для первоначального взноса, а застройщик подготавливает договор купли-продажи.
При подписании договора с застройщиком обычно вносится около 30% от стоимости в качестве первоначального взноса. Оставшаяся сумма оплачивается по индивидуальному графику до завершения строительства.
Затем юрист (его участие в сделке обязательно) регистрирует договор в Земельном кадастре, а в налоговой уплачивается гербовый сбор в размере 0,5% от суммы покупки. Зарегистрированный договор является официальным свидетельством права собственности на недвижимость.
Что касается титула, то его имеет смысл оформлять, если покупатель заинтересован в получении ВНЖ (вида на жительство). Оформление титула – процесс, занимающий продолжительное время (до десяти месяцев) и требующий сбора различных документов, включая справку о несудимости.
В Северном Кипре доступны различные способы оплаты объекта: долларами, евро или фунтами. При этом средства перечисляются на счет застройщика. Варианты включают SWIFT-перевод в Северный Кипр с банковского счета, открытого в банке, не подверженном санкциям, в России, перевод средств с банковского счета, открытого в другой стране (например, Казахстане), или использование криптовалюты для оплаты. Многие разработчики в Северном Кипре имеют криптокошельки.
Иностранцам достаточно сложно получить кредит в Северном Кипре, так как требуется наличие поручителей. Поэтому многие предпочитают воспользоваться программами рассрочки, предлагаемыми застройщиками. Обычно такие программы являются беспроцентными и имеют различные варианты сроков. Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости недвижимости.
Процесс оформления ВНЖ начинается после внесения первого взноса по программе рассрочки. Статус ВНЖ может быть получен для всей семьи по двум основным способам.
Первый способ основан на заключении долгосрочного договора аренды недвижимости (не менее шести месяцев). Для этого требуется представить зарегистрированный договор аренды в налоговой инспекции, а также выписку из банка, подтверждающую наличие достаточных средств на счету для проживания в Северном Кипре, рассчитанных на сумму в $20 000 на каждого члена семьи. При подаче документов на ВНЖ требуется иметь указанную сумму на банковском счету в Северном Кипре. Не требуется предоставлять доказательства о легальности происхождения средств.
Второй способ основан на приобретении недвижимости. Стоимость объекта не имеет значения. Однако подача документов на ВНЖ возможна только после получения свидетельства о собственности, известного как титул (кочан). Для этого необходимо обратиться в министерство иностранных дел и получить разрешение совета министров страны. Это обязательная процедура, а рассмотрение заявки властями может занять до десяти месяцев. Отказ в выдаче титула может быть обусловлен наличием опасных заболеваний, судимостью или нахождением под следствием.
Пакет документов для получения ВНЖ подается в отделении миграционной полиции, и личное присутствие обязательно.
Статус ВНЖ выдается на один год с возможностью последующего продления на два года. После проживания в Северном Кипре на законных основаниях в течение пяти-семи лет, можно подать заявление на получение гражданства.
Инвестиционные стратегии в недвижимость – это либо продажа с ростом цен, либо аренда после ввода в эксплуатацию.
В среднем, доходность от долгосрочной аренды составляет около 8-10% годовых, а от краткосрочной – 10-14% годовых.
Есть программа гарантированного дохода, которая предлагает выплату 8% годовых в течение двух-трех лет. Еще один вариант – заключить соглашение с управляющей компанией о выплатах, основанных на фактически полученных суммах, где 30% от стоимости аренды управляющая компания оставляет себе, а собственник получает оставшиеся 70% дохода в фунтах.
Наиболее высокий доход может быть получен от продажи инвестиционных квартир – до 40% годовых.
